증여재산공제: 직계존속으로부터 받는 증여는 10년간 5천만 원까지 공제됩니다(「상속세 및 증여세법」 제53조 제1항 제2호). 10년 안에 아버지·어머니께 받은 다른 증여가 없다고 진술하셨으므로 공제 전액을 쓸 수 있습니다. 부모는 같은 증여자로 합산되므로(같은 법 제47조 제2항) 어머니께 받은 돈이 있으면 결론이 달라집니다.

증여세 세율: 과세표준 1억 원 이하 10%, 5억 원 이하 20%(누진공제 1천만 원) 등(같은 법 제26조). 3억 원 증여 시 과세표준 2억 5천만 원 → 산출세액 4천만 원, 기한 내 신고 시 3% 공제(같은 법 제69조) → 38,800,000원.

금전 무상·저리 대출: 적정이자율(연 4.6%, 같은 법 시행령 제31조의4)로 계산한 이자와 실제 이자의 차액이 연 1천만 원 이상이면 그 차액을 증여로 봅니다(같은 법 제41조의4). 3억 원을 무이자로 빌리면 차액이 연 7,800,000원으로 과세 대상이 되지만, 250,000,000원을 연 2%로 빌리면 차액이 연 6,500,000원으로 기준 미만입니다.

신고기한: 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월(같은 법 제68조) — 2026-11-10 증여 시 2027-02-28까지.

자금조달계획서: 주택 거래가격이 8억 원이므로 자금조달·입주계획서 제출 대상입니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조). 증여 50,000,000원과 차입 250,000,000원을 각각의 항목에 기재해야 하며, 이 기재가 뒤에 자금출처 확인의 기준이 됩니다.

취득세: 8억 원 1주택(비조정, 85㎡ 이하) 기준 취득세·지방교육세 합계 20,530,400원(「지방세법」 제11조 제1항 제8호). 세 대안 모두 같습니다.

이자가 실제로 이체되지 않거나 몇 달 밀리면 차용이 아니라 증여로 판단될 수 있습니다. 매월 같은 날 자동이체로 기록을 남기십시오.

원금 상환 능력: 자녀 연소득 6천만 원에 주택담보대출 3억 원이 있으므로, 10년 안에 250,000,000원을 어떻게 갚을지(만기 일시상환이면 그 재원)를 차용증에 적고 실제로 지킬 수 있어야 합니다. 상환 계획이 비현실적이면 그 자체가 증여 판단의 근거가 됩니다.

자금조달계획서에 적은 금액과 실제 이체 내역이 다르면 소명 요구의 출발점이 됩니다. 계약금·중도금·잔금 단계별로 어떤 돈이 들어가는지 미리 맞춰 두십시오.

아버지가 받은 이자는 비영업대금의 이익으로 이자소득 신고 대상입니다. 다른 금융소득과 합쳐 연 2천만 원을 넘으면 종합과세됩니다.

1. 차용증 작성 — 원금 250,000,000원, 연 2%, 10년, 상환 방법(매월 이자·만기 원금), 공증 또는 확정일자.

2. 증여 50,000,000원 이체 → 증여세 신고(2027-02-28까지, 세액 0원이어도 신고해 두면 공제 사용 이력이 남습니다).

3. 자금조달계획서에 증여 50,000,000원·차입 250,000,000원·자기자금 2억·대출 3억을 기재하고 사본을 보관.

4. 이자 자동이체 설정(자녀 → 아버지 계좌, 매월), 이체 메모에 '차용 이자' 표시.

5. 아버지: 다음 해 5월 종합소득세 신고 때 이자소득 반영.

6. 잔금 후: 계약서·이체 내역·차용증·자금조달계획서를 한 폴더에 보관(자금출처 확인 요청 시 바로 제출).